Short-term rental in Dubai: realistisch rendement of marketingverhaal?
Op LinkedIn en Instagram zie je het rendement van short-term rentals in Dubai vaak voorgesteld als 12-15% per jaar. In de praktijk ligt het beeld genuanceerder, maar voor de juiste unit op de juiste locatie is short-term wel degelijk een sterk model.
Wat is er nodig?
Een vergunning van het Department of Tourism and Commerce Marketing (DTCM) is verplicht. De vergunning is aan jou of aan een geregistreerd operator gekoppeld. Veel investeerders kiezen voor een operator-model: jij bezit, een gespecialiseerd bedrijf beheert verhuur, schoonmaak, gasten en logistiek tegen 18-25% van de bruto inkomsten.
Realistische bezettingsgraad
Op jaarbasis is een goede operator-aangestuurde unit in Marina of Downtown 78-88% bezet. In de zomer (juni-augustus) zakt de bezetting naar 55-65% door de hitte; in het hoogseizoen (november-maart) draait een goede unit boven de 92%.
Cijfers uit onze portefeuille
Een 1-slaapkamer in Dubai Marina, ingericht voor AED 70.000, met een aankoopprijs van AED 1,9M: bruto jaaromzet AED 165.000, na operator-fee (22%), DEWA, internet, schoonmaak en service charges ongeveer AED 105.000 netto. Dat is 5,5% netto op de totale investering. Niet de 12% van het marketingverhaal, maar wel duidelijk boven long-term rendement.
Long-term versus short-term
Wij adviseren cliënten zelden voor 100% short-term te gaan. Een mix — short-term voor units in toplocaties met goede gastperformance, long-term voor units in stabielere wijken — geeft het beste risico/rendementsprofiel.
De wet verandert
Sinds 2024 is de DTCM-regelgeving strenger geworden, met verplichte verzekeringen en hogere standaarden. Een betrouwbare operator zit hier bovenop. Probeer dit niet zelf vanuit Nederland te organiseren — het werkt zelden goed.
