Rendement: Dubai Marina, Downtown of JVC? Een eerlijke vergelijking
Investeerders die voor het eerst naar Dubai-vastgoed kijken, vragen vrijwel altijd naar 'het rendement'. Het is een logische vraag, maar tegelijk een misleidende. Rendement in Dubai bestaat uit twee componenten: huurrendement op jaarbasis en kapitaalgroei. De combinatie verschilt sterk per wijk.
Dubai Marina — internationale prestige
Dubai Marina blijft het visitekaartje voor expats die graag aan het water wonen. Bruto huurrendementen liggen tussen 6,5% en 7,5% per jaar. De huurmarkt is liquide: een goed gemeubileerd appartement staat in praktijk binnen twee tot vier weken verhuurd. Kapitaalgroei is de laatste drie jaar gemiddeld 7-9% per jaar geweest, met een afzwakking naar 4-6% verwachting voor 2026-2027.
Downtown Dubai — kapitaalgroei boven cashflow
Downtown is de meest gewilde adres-locatie van het Midden-Oosten. Het bruto rendement is bescheidener, gemiddeld 5,5% tot 6,5%. Daar staat tegenover dat kapitaalgroei structureel hoger ligt: een penthouse met Burj-view verkochten we in 2022 voor AED 6,1 miljoen — vandaag noteert hetzelfde type AED 7,8 miljoen.
JVC (Jumeirah Village Circle) — cashflow-koningin
Voor wie puur op cashflow stuurt, is JVC nog steeds de scherpste keuze. Studio's en éénslaapkamers leveren netto 8% tot 9,5% op, na servicekosten. Het is geen prestige-adres, maar voor een portfolio van 4-6 units is het rekenkundig vaak het sterkst.
Wat wij doen voor onze cliënten
We bouwen geen kant-en-klare lijsten op met 'best buys' — daar is iedere serieuze investeerder al voorbij. We doen een gesprek van een uur over jouw doelstelling, tijdshorizon en cashflow-behoefte. Op basis daarvan komen we met drie tot vijf concrete projecten, mét rendementsberekening en exit-scenario.
De valkuilen
Drie veelvoorkomende fouten: kopen op basis van 'developer rendement-garanties' die zelden hard worden gemaakt, een te dure unit kopen in een sub-locatie van een sterke wijk, en het onderschatten van servicekosten (gemiddeld AED 18-28 per sq.ft. per jaar in premium projecten).
